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新聞來源http://news.he2胎增貸貸款全省皆可處理xun.com/2013-11-28/160088760.html

深圳試水集體土地直接入市 專傢警示搶地風險

本報記者 張曉玲實習記者 王留陽 深圳報道備受外界矚目的深圳“新土改”又有新舉措。近日,深圳首宗“農地”以1.16億元的出讓底價掛牌,並將於12月20日進行拍賣。作為深圳原農村集體工業用地入市流通的首個試點,該地塊采用3∶7的收益分成方式也受到關註。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受本報記者采訪時表示,農地入市真正的障礙不僅源於現有土地制度下的法律約束,更重要的是其背後較為繁冗的利益關系。此類土地交由市場後,不僅得到瞭市場定價,同時厘清瞭利益與收益,最為重要的是理順瞭土地背後的權屬關系,具有標志性意義。深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為,此地塊的成功出讓有望成為一個范例,推進深圳各地盤活土地存量,如果可行,不排除將來會有更大限度的放開。土地收益3∶7分成資料顯示,該地塊位於深圳市寶安區福永街道鳳凰社區,來臨深圳機場(000089,股吧)和廣深一級公路,土地面積14568.29平方米,建築面積69900平方米,土地使用年期為30年。土地性質為工業用地(新型產業用地),準入產業類別為新一代信息技術通信終端設備制造業。值得註意的是,對於這塊土地的所得收益,將由鳳凰社區和市國土基金以3:7的比例進行分成,村集體組織並可繼續持有不超過總建築面積20%的物業專用於產業配套。“以前村集體工業用地的出讓都不是透明化操作,有可能部分村民不同意,卻被村長和一些村幹部強制出讓給企業,村幹部從中尋租,造成村民利益的損失。”深圳市規劃國土委內部人士坦言,以後集體工業用地都將在土地交易中心進行公開出讓,價位及細節透明化將有利於保障村民的利益。業內分析認為,3∶7收益分成的方法,並不隻是以一次性賠償割斷農民與農地的所有聯系,而是讓農民與集體經濟以占有股份的方式分享持續性的經濟收益,有利於將農民的權益納入考量。鳳凰社區相關負責人表示,對於原住民來說,收益比簡單的租地或賣地更“可持續”,“土地成功出讓後,社區股份公司還會通過增資擴股的方式入股競標企業,成為其股東。”“合理的分成機制,是調動農地入市中各類資源流向合適領域的最有效方式。”嚴躍進認為,目前簡單的“五五”分成方式並沒有激發農村集體的熱情,而“三七分”附帶物業所有權和經營權的做法,不僅能避免相應農村集體經濟遭遇賣地的質疑,而且能把握增值空間,同時保有一定的物業,更是長效利用土地資源的較好模式。聚焦存量土地盤活自《深圳市土地管理制度改革總體方案》於2012年5月25日正式公佈之後,深圳市的新一輪土地改革已經啟動一年多,主要聚焦存量土地二次開發利用。今年1月,深圳市政府以1號文的形式公佈瞭《優化資源配置促進產業轉型升級“1+6文件”》。文件規定,原農村集體經濟組織繼受單位,實際占用的符合城市規劃的產業用地,在厘清土地經濟利益關系,完成青苗、建築物及附著物的清理、補償和拆除後,可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權。十八屆三中全會提出的“建立城鄉統一的建設用地市場”,是前述地塊入市的催化劑。深圳土地資源緊缺,對於存量土地的開發利用顯得至關重要。據瞭解,深圳市新增用地即將耗盡,新一輪土地利用總體規劃確定,全市建設用地總量為976平方公裡,目前僅剩約46平方公裡。嚴躍進分析,從全國市場來看,部分城郊農地處於閑置狀態,城市產業向外拓展就產生瞭產業用地的需求。“尤其對於深圳及部分用地稀缺的城市而言,更需要對土地資源進行盤活。”然而,“原農村集體經濟組織在城市化後,不少土地在完善土地權益爭議中存在政府拿不回、集體用不瞭的尷尬局面。”深圳市規土委主任王幼鵬此前曾表示,對於深圳而言,新一輪土改的核心在於探索基於存量土地利用的新的土地管理制度。“此次農地入市的實際意義,就是通過更合理的利益分配方式,為農村集體用地上的違法、非法建築使用者提供推出機制,否則,這些上蓋建築隻能遊離在法律之外生存,政府拆不掉,但也不會給予確權。”宋丁說。暫不放開小產權房雖然首宗集體工業用地入市瞭,但深圳的宅基地和小產權房何時能放開,則一直是外界關註的焦點。“從工業用地開始試點,各方的阻力較小,工業用地放開就是為瞭發展經濟、產業,政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復雜,一旦放開,各種炒作的資金將蜂擁而入。”深圳市規土委人士表示,由於政府無法評估一旦放開宅基地和小產權房的流轉,會對社會產生多大的震動和影響,暫時不可能鋪開至村集體的宅基地和小產權房。“何時放開要看各系列配套改革的進展,在這些配套改革沒有落實前,位於城市裡的除工業用地以外的村集體建設用地不會放開流轉。”深圳市規土委人士表示。有業內人士透露,如果此類工業用地農地入市成功運行,今後,相關經驗可以拓展到公共設施用地、商住用地,甚至連片的既有空地又有建築的用地。德邦證券一位地產行業分析師認為,一旦深圳的口子打開,更多的農村集體土地放開入市,並允許土地轉性,將緩解土地供給壓力,改善土地價格上漲預期,有利於降低房地產企業地價成本,緩解房價上漲壓力。在嚴躍進看來,若農地陸續入市,釋放更多的閑置地塊,直接促進未來相應用地的供給,對於增加住房供應量是積極的促進作用。同時,也優化瞭城市用地結構,為未來中國城鄉聯動發展、解決農民市民化中的就業問題、規避農民失地後的各類社會問題等都帶來積極影響。嚴躍進提醒房企應該做好準備,來及時應對發生變化的土地制度,“雖然農地入市將帶來一塊更大的蛋糕,但對於目前城市核心區域的拿地熱情應適當降溫,保持理性才是明智。房企要順應城鎮化趨勢,應加大對城郊閑置用地的調查,通過對政策的正確解讀來尋找商機。”(編輯 袁一泓 徐煒旋)

內容來自hexun新聞

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