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廣州農民房復建安置標準280㎡ 超過部分給予貨幣補償



農民房復建安置統一標準280㎡

套內建築面積不足部分由權利人按安置房建安成本價購買；超過280m 2部分給予貨幣補償

作者：裘萍

在廣州，城中村“握手樓”屢見不鮮，如遇拆遷能否得到補償？怎麼補？這是農民集體所有土地收儲過程是否順利的重要一環。即日開始征求意見的《廣州市農民集體所有土地征收補償試行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)對此作出回答，農民房復建安置統一按照套內面積280平方米確定，超過280平方米的部分可獲貨幣補償或者折算成集體物業收益分紅。以上前提是，你的房子要有合法產權。此外，以2007年6月30日劃一道杠，之前建設的違建補瞭手續的，280平方米以內“拆一補一”復建安置，超出部分少補錢；未經村集體批準，擅自占地建設的隻補錢不安置。2007年6月30日之後建設的違法建築，不予補償。

超過280平方米部分

可補錢或折算集體分紅

《辦法》要求，征收農民集體所有土地上房屋應當先安置、後搬遷。被征收房屋權利人可以選擇復建安置、產權調換、貨幣補償的補償安置方式。村民委員會、祠堂等農村集體經濟組織的公共建築物按照“拆一補一”的原則復建安置，被征地農民非住宅房屋原則上實行貨幣補償，不給復建安置或者產權調換。

《辦法》以被征收房屋合法產權套內建築面積280平方米為統一復建安置標準。據瞭解，這是參考瞭廣州城中村宅基地最高建“三層半”的規定核算出來的。

不足280平方米的，根據被征收房屋權利人意願按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋權利人按安置房的建安成本價購買。

被征收房屋合法產權套內建築面積超過280平方米的，超出部分建築面積原則上不予復建安置，但可給予貨幣補償，該部分貨幣補償可折算成股份參與集體物業收益分紅。

如何確定合法產權？

《辦法》明確，以房屋的用途和建築面積，以集體土地使用權證、宅基地使用權證、房地產權證或者建房批準文件的記載為準。

2007年6月30日之後房屋貸款條件

“出生”違建不予補償

隨意走進廣州一個城中村，七八層高的“握手樓”比比皆是，在郊區更多“握手樓”尚在建設之中。違法建設的問題在復建安置過程上變得十分棘手。

《辦法》特別對違法建築的補償問題做出規定。

法律、法規等規定的違法建設房屋；超過批準使用期限的臨時建設房屋；新房建成後應當拆除的舊房；征地預告發佈後的搶建部分四種情形不予補償。

對2007年6月30日之前建設的違法建築，若已完善歷史用地手續且符合《廣州市農村村民住宅建設用地管理規定》(市政府令第5號)，經村集體批準使用宅基地的，對現狀房屋不超過280平方米套內建築面積原則上按“拆一補一”復建安置，超出部分建築面積不予復建安置，按被征收房屋重置價給予貨幣補償；不具備復建安置條件的，實行貨幣補償。屬於未經村集體批準，私自占地建設的不予復建安置，按建安成本價給予貨幣補償。

對2007年6月30日之後建設的違法建築，不予補償。

房屋安置

安置原則：先安置、後搬遷

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復建安置

有合法產權的被征地農民的住宅房屋，按照每棟村民住房280平方米確定基準建築面積進行復建安置。

合法產權套內建築面積不足280平方米的，根據被征收房屋權利人意願按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋權利人按安置房的建安成本價購買。

合法產權套內建築面積超過280平方米的，超出部分給予貨幣補償。

產權調換

有合法產權的房屋不具備復建安置條件的，征收部門可以提供同地段國有土地上住宅性質的房屋作產權調換。

產權調換房屋的套內建築面積不得少於被征收房屋的合法產權套內建築面積。超出部分依規結清差價。

貨幣補償

貨幣補償金額=

被征收房屋重置單價

×征收部門核定的房屋套內建築面積

+區位補償單價

×征收部門核定的土地補償面積

違法建築的補償

對下列情形的房屋不予補償：

(一)法律、法規等規定的違法建設房屋。

(二)超過批準使用期限的臨時建設房屋。

(三)新房建成後應當拆除的舊房。

(四)征地預告發佈後的搶建部分。

對2007年6月30日之前建設的違法建築，若已完善歷史用地手續且符合《廣州市農村村民住宅建設用地管理規定》(市政府令第5號)，經村集體批準使用宅基地的，對現狀房屋不超過280平方米套內建築面積原則上按“拆一補一”復建安置，超出部分建築面積不予復建安置，按被征收房屋重置價給予貨幣補償；不具備復建安置條件的，實行貨幣補償。屬於未經村集體批準，私自占地建設的不予復建安置，按建安成本價給予貨幣補償。

對2007年6月30日之後建設的違法建築，不予補償。

其他焦點

搶種、搶建青苗和建築，不賠

設置“征地預告”程序

《辦法》設置“征地預告”程序。根據《辦法》，應當公示的內容包括當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，而且要以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。

征地公告應當在被征地所在地的村(聯社)、村民小組(社)內張貼公示。其中，征收村(聯社)集體土地的，在村(聯社)公示欄公示；征收村民小組(社)集體土地的，在村民小組(社)辦公地點張貼公示，村民小組(社)沒有固定辦公場所的，可在該村民小組(社)內村民聚居地的明顯位置張貼公示；征收鄉(鎮)農民集體土地的，在鄉(鎮)人民政府所在地張貼公示。

在告知後，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

補償標準應協商

補償標準是征地拆遷推進順利與否的關鍵。為避免扯皮，《辦法》在征地預告、征地調查、調查結果確認、征地補償安置方案報批前聽證、發佈征地及補償安置公告等固有程序外，增設協商環節。

《辦法》要求，土地行政主管部門要組織用地單位與被征地農村集體經濟組織就征地補償安置標準、征地補償安置費用的支付方式等進行協商。

補償款怎麼用成員大會討論決定

此外，針對補償款怎麼用，《辦法》強化瞭“內外”監督。首先，要求被征地農村集體經濟組織必須建立財務公開制度，設立征地補償費專用賬戶，對征地補償安置費用的收取、分配、使用等環節的事項應當按規定定期向村民公開，接受村民監督。各項補償費的使用、分配必須召開成員大會或成員代表會議討論決定，以防止村集體內部事務暗箱操作。

外部監督方面，要求市、區農業、財政、民政等行政主管部雲林縣貸款利率計算門應當加強對農村集體經濟組織內部征地補償安置費用分配和使用的監督。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151016/072023492190.shtml
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